發(fā)布日期：2017-04-06
美國有超過2000個CCRC社區(qū)，居住人數(shù)超過60萬人。平均每個CCRC社區(qū)的床位數(shù)大約在300張左右，超過500張床位的CCRC不到10%。CCRC社區(qū)中通常60%以上是獨立居住單元。值得注意的是，在美國，大部分CCRC——超過80%是非營利性的，大致一半CCRC與教會有聯(lián)系，獲得與教會相關(guān)的各類捐贈。
CCRC的收費模式包括兩種。一種是入住費模式。用戶在入住前繳納一筆費用，金額在5萬美元到100萬美元不等。根據(jù)條款種類不同用戶還需要繳納不同金額的租金，有的條款允許用戶在遷移到需要更多護(hù)理的單元中不額外增加費用，有的則收取較低的入住費，但后續(xù)如果需要更多服務(wù)，按照服務(wù)另外收費，租金也可能更高。在美國，65%以上CCRC要求入住費，2010年平均定金是25萬美元。CCRC還有一種模式是只收取租金，這種模式在一些地區(qū)有升溫的跡象。
CCRC社區(qū)的建造對資金要求很高，通常只有大資本才有能力做這樣的投入。CCRC社區(qū)的規(guī)劃普遍較大，平均300張床位，而單獨的輔助生活社區(qū)或?qū)I(yè)護(hù)理機構(gòu)的床位數(shù)都在100到120張上下。CCRC因為要求設(shè)有不同類型的單元，包括獨立居住單元、輔助居住單元、專業(yè)護(hù)理單元以及記憶照護(hù)單元，設(shè)施和服務(wù)人員要求都不一樣，意味著不同層次的前期投入。CCRC社區(qū)的建立還考驗投資方的融資能力，融資成本高低將決定CCRC的發(fā)展。因此，CCRC投資方會非常迫切要回籠資金，入住費是他們最理想的模式，但市場條件并不一定能滿足他們的期望，事實上CCRC的入住費模式和房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)展息息相關(guān)。
CCRC的收費方式與多項因素有關(guān)，首先是老年人自身的經(jīng)濟(jì)實力，尤其是不動產(chǎn)價值。在房地產(chǎn)市場相對較好的年份中，如果老年人本身擁有的住宅可以在市場上賣出較高的價格，那么他們將更有可能用這筆資金來支付CCRC的入住費。這種模式主要針對經(jīng)濟(jì)狀況較好的老年人，他們?yōu)槲磥淼拇蛩愀嗟淖龊昧素攧?wù)上的規(guī)劃。但對于自有房產(chǎn)價值不高，本身退休年金也不高的用戶來說，入住費用可能偏高，他們還沒有對未來的養(yǎng)老財務(wù)做好成熟規(guī)劃，因此偏向于租金模式，給自己留有改變的余地。
房地產(chǎn)市場的走勢會明顯影響到CCRC入住費模式的發(fā)展。房產(chǎn)市場遇冷的年份里，CCRC入住費模式會明顯發(fā)展放緩，無論是新開工速度還是入住率都會下跌。未來美國市場進(jìn)入加息通道也可能影響到CCRC投資方的融資成本，導(dǎo)致行業(yè)放緩。除此之外，由于美國一半的CCRC與教會有聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)放緩的年份會影響到這些非營利性項目獲得捐贈的能力，因此也會導(dǎo)致行業(yè)減緩速度。
租金模式雖然更為靈活，而且可接受的用戶更廣泛，在經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)市場下行中，受到的沖擊相對小一些。用戶可能不需要賣掉自有房產(chǎn)，只需要出租房產(chǎn)就可以接受入住CCRC的租金。不過，租金模式也有幾個問題。首先是沒有大規(guī)模的資金回籠作為鋪墊，在設(shè)施、服務(wù)方面的前期投入會有一定的局限。入住費模式下很多用戶購買的是一種信任，相信CCRC的運營方能夠為老年人未來的養(yǎng)老提供各種類型的服務(wù)，這種信任和投資是長期的，因此對CCRC運營方的品牌實力和市場口碑有較高的要求，這也是為什么CCRC需要大資本和大公司來做的原因之一。而租金模式下用戶遷移很容易，他們很可能會因為財務(wù)狀況或身體原因改變養(yǎng)老的預(yù)期，在短期關(guān)系中更有可能選擇CCRC的是健康老人，或者認(rèn)為自己一旦遇到健康問題，會有家屬幫忙的老人，因此他們對CCRC服務(wù)的預(yù)期主要是活力期的，進(jìn)入護(hù)理需求期他們可能會另尋其他的服務(wù)提供者。
因此，CCRC總體上來說在美國也是一個狹窄市場，其原因包括幾點。首先是CCRC是極重資產(chǎn)的投入，考驗公司融資能力和后期管理能力，只適合大資本投入和運營，尤其是入住費模式，需要公司有強大品牌和財力鋪墊。第二是入住費模式是主要的方式，適合中高收入老年人，不動產(chǎn)價值更高的年份更適合發(fā)展這種模式，發(fā)展速度受房地產(chǎn)市場的明顯影響。第三，近年來在局部地區(qū)發(fā)展起來的租金模式雖然更為靈活，但回籠資金較慢，對資本投入和回報忍耐度的要求較高。
美國市場上CCRC與教會聯(lián)系緊密的特殊性還意味著CCRC需要一定的公益支持，這一點在中國是完全缺乏的。單純的營利性CCRC市場仍然非常小?？傮w來說，影響CCRC發(fā)展的因素主要是大環(huán)境因素，包括：
入住率與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境尤其是房地產(chǎn)市場走勢密切相關(guān)：主要是用戶賣掉房產(chǎn)的可能性和不動產(chǎn)價值
經(jīng)濟(jì)大環(huán)境會影響教會組織獲得捐贈的能力
利率政策影響投資方融資
在房地產(chǎn)市場較冷的地區(qū)，入住費模式發(fā)展會更困難
來源：村夫日記
